Por Sonia Florencia Anauati
El 7 de septiembre de 1994 se sancionó la Ley 24.374, mejor conocida como “Ley Pierri”. La misma fue creada con el fin de establecer un régimen de regularización masiva del dominio, pensando en traer una solución a aquellas personas que por una u otra razón no gozan de un título o poseen títulos deficientes que les garantice la unión jurídica con el terreno que conforma su vivienda.
Por ello, la ley 24.374 estableció un régimen de regularización para aquellos ocupantes que reúnan y acrediten los siguientes requisitos: 1. Posesión continua, pública y pacífica de un inmueble; 2. Sean de causa lícita; 3. Posesión durante 3 años con anterioridad al 01 de enero de 2009; 4. Inmueble sea casa habitación única y permanente[i].
En sus 11 artículos regula las principales cuestiones, dando un marco legal mínimo a respetar. Tal como quienes son los beneficiarios, según el artículo 2: a) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate; b) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupación del inmueble; c) Las personas que, sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos años anteriores a la fecha establecida por el artículo 1º, y que hayan continuado con la ocupación del inmueble; d) Los que, mediante acto legitimo fuesen continuadores de dicha posesión.
También establece quienes son los excluidos en el artículo 4: Quienes posean otra vivienda y/o según lo que se establezca luego en la reglamentación.
Es dable destacar que se caracteriza por ser un procedimiento, esencialmente, gratuito puesto que en el artículo 9 se establece una contribución del 1% de la valuación fiscal, que comparado con el valor de una escritura regular resulta ser un monto insignificante que abonar. Esto es el fiel reflejo del fin social de dicha ley.
Es importante resaltar que la misma establece el procedimiento a seguir en el artículo 6. Aquí tendremos que hacer una importante aclaración: la presente ley es de carácter Nacional pero su aplicación depende exclusivamente de las Provincias y Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Por lo tanto, si bien existe una suerte de procedimiento general aplicado en casi todas las provincias que han reglamentado esta ley las particularidades de cada una dependerá de lo que efectivamente este regulado en dichas jurisdicciones. Sobre esto volveremos más adelante.
De todas maneras, a modo general podemos mencionar que el procedimiento que establece la Ley 24.374 tiene los siguientes pasos y/o características: 1. Debe iniciarse el trámite con la petición expresa y brindando toda la información del inmueble como del cumplimiento de los requisitos; 2. Chequeado el cumplimiento de los requisitos se procede a notificar al último dueño por notificación fehaciente al domicilio y por edictos. En este último caso, abarca también el llamado a todo aquel que pretenda oponerse y que se considere con derecho; 3. Vencido el plazo sin oposiciones, o presentadas ellas sin ser causal de suspensión del procedimiento se procede a redactar y signar la escritura acta de regularización dominial; 4. Dicha escritura acta se inscribe en el registro de la propiedad inmueble; 5. Pasados 10 años desde la inscripción se adquiere de pleno derecho el dominio[ii], el cual se procede a formalizar en la escritura de consolidación del dominio.
En el procedimiento, está previsto que intervenga un notario lo que es considerado un total acierto por parte de la doctrina[iii]. Su intervención será mayor o menor según lo que disponga cada normativa local, pero en principio por lo dispuesto por esta ley su intervención es obligatoria. La restante intervención, le corresponde al Estado a través de los órganos que se designen o sean creados al efecto como “autoridad de aplicación”.
Ahora bien, la cuestión radica que, tal como se ha mencionado, esta Ley Nacional requiere que las distintas provincias y la Ciudad Autónoma, la regulen en sus respectivas jurisdicciones. De este modo nos encontramos con que hay una ley, pero veinticuatro realidades distintas.
A saber, existen provincias que no se han adherido, entre ellas: Entre Ríos, La Pampa, Santa Cruz, Jujuy, San Luis, Corrientes, Tierra del Fuego, y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Por otra parte, las provincias que se han adherido al procedimiento de la Ley 24.374 o han optado por algún tipo de régimen de saneamiento o regularización dominial son: La Rioja[iv], Córdoba[v],Tucumán [vi], Río Negro[vii], Neuquén[viii], Catamarca [ix], Santa Fe [x], Chaco [xi], Salta [xii], Chubut [xiii], Mendoza [xiv], Misiones[xv], Santiago del Estero [xvi], San Juan [xvii].
Si bien se ha mencionado un gran número de provincias que están adheridas al régimen, en algunas de ellas la aplicación es casi nula, como en Mendoza o Catamarca[xviii], y en otras es bastante nueva como es el caso de San Juan [xix] y Río Negro[xx].
En este punto nos interesa destacar el caso de la Provincia de Buenos Aires, quien ha sido la primera en adherirse a esta ley y reglamentarla con excelente precisión.
Incluso, en esta provincia se han incorporado distintos supuestos que la Ley Nacional no ha cubierto, como es el caso de que una familia ocupe dos o más parcelas, o incluso que en una parcela se encuentren poseyendo dos o más familias, lo que es un gran acierto, puesto que si situaciones como esta no son reguladas debidamente pueden derivar en litigios, lo que incluso aun estando previsto sucede.
Asimismo, podemos destacar que prevé el procedimiento de notificación del titular registral del inmueble, el cual en Provincia de Buenos Aires se encuentra ampliamente regulado indicando de donde surge el domicilio del titular y cómo actuar cuando no hay domicilio conocido[xxi]. Así como el derecho del titular de dominio a oponerse e incluso paralelamente puede ir por la vía judicial, independientemente de que se suspenda o no el proceso de regularización[xxii].
Todas estas menciones se hacen con la finalidad de denotar el grado de profundidad en la reglamentación que tiene la provincia de Buenos Aires, a fin de que sirva de ejemplo para las distintas demarcaciones que no han explotado este recurso social.
Es moneda corriente que en el Provincia de Buenos Aires se entreguen miles de escrituras por año, mientras que en otras provincias de las adheridas al sistema festejan la entrega de 20 escrituras o menos[xxiii].
Por esto, corresponde hacerles un llamado de atención a las autoridades provinciales a fin de que tomen las medidas necesarias para sacarle provecho a esta herramienta social para que las familias argentinas puedan finalmente adquirir el titulo suficiente de sus viviendas.
Asimismo, corresponde incentivar a las provincias que aún no se han adherido a hacerlo. Proponiendo seguir el ejemplo de la provincia de Buenos Aires a fin de que tengamos una ley y una sola realidad nacional. Pero, sobre todo, que logremos darles a miles de familias argentinas la escritura de su hogar.
[i] Los requisitos se desprenden del artículo 1 de la ley 24.374
[ii]Esto último surge del artículo 8 de la ley 24.374.
[iii]SABENE, Sebastián E. Derecho Registral: Una perspectiva Multidisciplinaria. Tomo 2. 1er ed. Buenos Aires: La Ley. 2019.
[iv]Ley 7.165. Boletín Oficial de la Provincia de La Rioja. 18 de septiembre de 2001.
[v]Ley 9. 150. Boletín Oficial de la Provincia de Córdoba. Sancionada el 03 de marzo de 2004. Publicada el 23 de marzo de 2004.
[vi] Ley 8.03. Boletín Oficial de la Provincia de Tucumán. Sancionada el 14 de marzo de 2008. Publicada el 26 de marzo de 2008.
[vii] Ley 3.396. Boletín Oficial de la Provincia de Rio Negro. Publicada el 14 de agosto de 2000. Entrada en vigor el día 22 de agosto de 2000.
[viii] Ley 2.660. Régimen de Regularización Dominial. Boletín Oficial de la Provincia de Neuquén. Sancionada el 27 de agosto de 2009. Publicada el 21 de mayo de 2010.
[ix]Ley 5.004. Régimen de Regularización Dominial de Inmuebles. Boletín Oficial de la Provincia de San Fernando del Valle de Catamarca. Publicado el 05 de septiembre de 2000.
[x]Decreto Nro. 1178/2009.Boletín Oficial de la Provincia de Santa Fe. Publicado el 19 de junio de 2009.
[xi] Ley 7.005. Modificatoria de la Ley 6172 sobre regularización dominial. Boletín Oficial de la Provincia de Chaco. Publicada el 27 de julio de 2012.
[xii]Ley provincial 6.915 del año 1996 y decretos reglamentarios 714 y 716 del año 2011.
[xiii]Ley III nro. 19. (antes ley 4322). Boletín Oficial de la Provincia de Chubut.
[xiv]Ley 8.475 y su decreto reglamentario 276/2013 de la Provincia de Mendoza
[xv]Ley XII – Nro. 36. Boletín Oficial de la Provincia de Misiones. Publicada el 08 de agosto de 2019.
[xvi]Ley 6. 383.Procedimiento de Régimen de Regularización Dominial de inmuebles urbanos. Boletín Oficial de la Provincia de Santiago del Estero. Publicada el 07 de agosto de 1997.
[xvii] Ley 1.808. Regulación del procedimiento del Régimen de regularización dominial. Boletín Oficial de la Provincia de San Juan. Publicada el 03 de octubre de 2018.
[xviii]SABENE, Sebastián E. Derecho Registral: Una perspectiva Multidisciplinaria. Tomo 2. 1er ed. Buenos Aires: La Ley. 2019.
[xix] Se reglamento en el año 2018
[xx]Se reglamento en el año 2017.
[xxi] Regulado por Decreto 2815/1996 de la Provincia de Buenos Aires
[xxii] En el fallo “Romano, Blanca E c/ González, Amelia R. s/ Prescripción adquisitiva”, CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE SAN MARTÍN, SALA II, 06/05/2008, se destacó el accionar del titular de dominio quien ante el inicio del trámite previsto en la ley 24.374 por parte de los ocupantes de su dominio, se opuso al trámite paralizándolo y posteriormente, defendió su derecho en la presente causa por vía judicial.
[xxiii] A modo ejemplificativo la provincia de Rio Negro en el 2021 anuncio que entregaron 7 escrituras. https://rionegro.gov.ar/articulo/40163/ley-pierri-la-provincia-cerro-el-ano-con-34-municipios-adheridos-y-7-escrituras-entregadas . En la provincia de Santa Fe entregaron 20 escrituras en el 2021 también https://www.infobae.com/politica/2021/08/13/aplicaron-la-ley-pierri-en-santa-fe-y-unas-20-familias-pudieron-escriturar-sin-ser-duenas-de-las-propiedades/.